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中建教育了解到:蛋殼公寓為何借疫情賺差價?九成租客受困租金貸,現金流持續告負
中建教育 / 2020-02-06

 

蛋殼公寓為何借疫情賺差價?九成租客受困租金貸,現金流持續告負

 財天作者 財經天下周刊 今天

“如果我的租客真的因為疫情工作或者經濟狀況出了一些狀況,我覺得我作為房東是可以給租客減一個月的,但是蛋殼沒有權利來幫我們做這個決定,而且蛋殼一直在收租客房租,結果最后錢都進了蛋殼的腰包。

 

財經天下周刊(ID:cjtxzk)

喬遲

編輯|鹿鳴

 

 

 

在全民一心共克時艱的關頭,有些公司因為慷慨和人性化獲得了一致好評,而蛋殼卻因為“賺差價”被房東和租戶兩頭圍攻。

 

近日,多地的蛋殼公寓房東在網上爆料稱,蛋殼公寓的客服打電話表示,受疫情影響要求房東免租一個月。與此同時,租客從蛋殼公寓租房子卻不能減免租金。網友表示,這樣只進不出的做法十分不人道。

 


 

客服:只是告訴一聲

 

一位北京的蛋殼房東齊軍對《財經天下》周刊說,1月29日他接到了蛋殼客服打來的電話,客服稱受疫情影響,希望房東能夠提供一個月的免租期,客服還表示疫情對公司影響很大,快撐不下去了,希望能得到房東的支持。

 

但據齊軍稱,蛋殼1月份的租金就沒有支付,而且蛋殼本來每年就有一個月的免租期,就是房東和蛋殼每簽一年合同,蛋殼可以多出一個月的房屋使用權。齊軍與蛋殼的合同是2015年8月份簽的,一共簽了三年,其中合同約定2015年8月份到2016年10月支付一年租金,相當于蛋殼免費延長了三個月的房屋使用權。

 

對于1月份沒有支付的租金,蛋殼的客服回復齊軍稱,因為趕上節假日,工作人員現在還沒上班,要等年后財務上班才能打款。但齊軍表示,以往遇到付款日為法定節假日,他們都會提前在工作日打款。

 

杭州的蛋殼房東許磊說,他是在2月3日晚上六七點鐘接到了蛋殼客服的電話。在此之前,他也沒有收到1月份的房租,同時被客服要求再延長30天的免租期。

 

許磊在電話中明確表示了不同意延長免租期,但客服稱這是公司的統一規定,在許磊提出讓蛋殼提供相關政策文件的要求后,客服稱需要跟領導核實,就很強硬地掛了電話。

 

“如果我的租客真的因為疫情工作或者經濟狀況出了一些狀況,我覺得我作為房東是可以給租客減一個月的,但是蛋殼沒有權利來幫我們做這個決定,而且蛋殼一直在收租客房租,結果最后錢都進了蛋殼的腰包。

 

許磊表示,他租給蛋殼的房子每個月要還2萬多的貸款,而他在北京工作住的房子每月有7千多的租金,杭州的房租收入是他填平房貸和北京房租的關鍵收入,“現在蛋殼單方面作出免租期的決定,對我們房東來講是個很大的損失”。

 

 

蛋殼房東維權群內,一位房東上傳了一張蛋殼拖延打款的截圖,并且有多位房東表示,本應在1月底收到的租金遲遲沒有打進來。

 

在北京喬莊的房東李銘鶴提供的一段采訪錄音中,蛋殼的客服在電話中一開始稱原本1月底的房租延后一個月打給房東,在李銘鶴的再三追問下,客服如實表示,會少給房東一個月的房租。

 

客服解釋稱,租房行業主要是靠現金流去運作,每年春節過后會是個租房高峰期,但現在因為疫情的影響,行業內死水一潭,資金根本轉不動。

 

李銘鶴在電話中表示不同意減少一個月的租金后,客服說,“我只不過現在是告知您一下有這個情況,您的訴求我會跟公司去反饋”,隨后沒有了下文。

 

此外還有多位北京的房東,包括朝陽、西城、大興區、立水橋的房東在疫情前就收到了蛋殼要求房東降房租的電話。朝陽區的房東劉洋表示,早在11月底就接到了蛋殼客服要求降房租的電話,在雙方僵持兩周后,劉洋同意把月租金從6100降到了5200元。1月28日是蛋殼支付房租的日子,結果現在并沒收到租金。

 

武漢多位房東在群內稱蛋殼管家打電話要求房東免三個月的租金,其他地區例如成都、北京、南京等地房東表示管家打電話要求免一個月的房租。一位武漢的房東稱,每個月28日是蛋殼的打款日期,但至今沒收到房款及任何通知。2月4日撥通了蛋殼的官方電話,得到的答復是蛋殼要免除三個月的房租,90天內不會打租金。

 

 

 

管家:告到最高法也跟我沒關系

 

 

在2月4日發布的《致蛋殼租客公寓的一封信》中,蛋殼表示對于武漢無法返程的租客,計劃返還一個月租金。針對其他城市租客則根據各地發布的延遲返工天數,返還租客相對應的租金,或提供相對應的免費延住天數。

 

但武漢的租客苗苗對《財經天下》周刊稱,蛋殼退給用戶的房租并不能真正提現使用,而是類似蛋殼APP內的虛擬貨幣,返還金額只能在APP中用于抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用(非自繳)等。尤其像她這樣的月租戶,退出來的房租也不能抵以后的租金。


 

對于蛋殼的退租金方式,苗苗稱“這和不退沒有任何區別”。在苗苗提供的她和蛋殼管家維權的對話截圖中,管家說“您就算告到最高人民法院也和我王某沒有多大關系”。

 

在齊軍提供的一份蛋殼內部文件《關于2月份要求業主增加免租期的工作方案》中顯示,蛋殼要求在除武漢外的12個城市,所有業主(蛋殼稱房東為業主)增加30天免租期。據《方案》中統計,此次13個城市涉及的業主數量共72157戶。

 

《方案》顯示,蛋殼總共創立了與業主溝通的四級機制。經過前三階段的溝通后,如果業主還不接受就訴諸法律,由公司法務部門介入進行相關處理。

 

《財經天下》周刊以業主的身份聯系到了北京的蛋殼管家小周,他表示公司目前給員工的通知是沒有確定對業主實施免租。“我們其實并不是客服,而是屬于北京的售房管家,公司說受疫情影響我們沒法恢復工作,于是公司臨時給我們安排通知業主免租的活,每天都要完成一個工作量”。在《方案》的建議工作流程一項里顯示,要求銷售每天每人至少完成40個有效業主溝通電話。

 

對于蛋殼資金流動困難的傳言,小周表示,公司剛上市資金應該是沒有問題的,但是近期確實受疫情的影響較大,很多租客回不來選擇跟我們解約,因為疫情屬于不可抗力因素,他們不用承擔任何責任,所以公司現在退租率特別高。

 

不僅是目的明確,《方案》中還表現出蛋殼熟練于運用話術。

 

與業主溝通中的注意事項寫道,銷售要明確表達出三個意思,即蛋殼要增加30天的免租期;原因是目前疫情嚴重;并且求得業主的諒解,還需要強調并不是只針對單個業主,是所有業主都一樣,如舉例說打了418個電話,400個業主同意,8個考慮等。

 

注意事項還特別提到,與業主溝通中要明確告知業主此事,態度明確且堅決,不可商量,但是語氣要真誠友好,不允許態度惡劣、口氣強硬。

 

甚至還總結稱,與業主溝通時要盡量避免商量,協商這些詞匯,這些詞匯容易讓業主覺得有商量余地。對于并不是拒絕特別強烈的業主,需要從社會疫情問題—行業問題—蛋殼此次困難時刻的這個思維過程來引導,并提出讓銷售多跟業主聊公司不容易。

 

2月5日,蛋殼公關對增加免租期一事回應《財經天下》周刊表示,目前由于疫情原因,造成了房源空置、退租租客增加等情況,蛋殼正在逐一致電業主,希望業主們的支持延長空置期,與企業共度眼下難關。

 

針對武漢地區3個月的免租期,蛋殼說,目前武漢人員基本是沒有任何流動的。所以房屋空置比其他城市更多,因此希望業主支持延長的空置期也會比其他城市長。同時蛋殼還為武漢醫護人員提供了800間免費房源居住,方便他們休息。

 

退給租戶的錢不能提現的問題,蛋殼稱退出的租金可以用來支付服務費、維修金、水電燃氣費用(非自繳)、租金(分期月付除外)及續租首付款等,是租客們可以接受的方式。

 

對于外界質疑的資金鏈問題,蛋殼解釋稱,作為一件剛剛紐交所上市的公司,蛋殼公寓的資金鏈不存在任何問題。另外疫情是一個“黑天鵝”事件,對于長租公寓行業的影響很嚴峻,對于公司可能造成的損失暫時也是無法估計的。

 

 

 

高度依賴“租金貸”

 

公開資料顯示,蛋殼公寓誕生于2015年1月,最初深耕北京市場,繼而布局部分一二線城市,成立5年的蛋殼公寓目前已經運營房源超43萬間。2018年6月,蛋殼對外公布完成7000萬美元的B+輪融資,在拿到B+輪1億美元融資后不足兩個月,蛋殼公寓被曝出和另一長租公寓自如哄搶房源,抬高租金。

 

2020年1月17日,蛋殼在美國納斯達克上市。據官方網站信息,蛋殼發行價每股13.5美元,總計募集資金超1.49億元,市值可達27.4億美元。上市首日,蛋殼開盤即跌破發行價,此后幾經變化,勉強在13.7美元的價位徘徊,目前市值為25.16億美元。

 

據蛋殼公寓招股書顯示,截至2019年6月30日,租客入住率為89%,居于行業首位。財務數據上,蛋殼公寓在2019年前10個月的總營收為57.13億元人民幣。

 

目前,蛋殼公寓仍未擺脫燒錢的狀態,且凈虧損逐年擴大。據招股書,2017年,公司凈虧損2.72億元;2018年凈虧損13.69億元;2019年前9個月,凈虧損25.16億元,經營活動所產生的現金流則為-16.29億元。


 

據了解,目前活躍在市場的多家租房月付平臺,大多定位于“互聯網+房產+金融”,試圖打破傳統租房市場上押一付三的模式,而“租金貸”成為租房平臺的主要現金流來源,這樣的做法被認為是長租公寓頻繁爆雷的罪魁禍首。

 

所謂“租金貸”,是指蛋殼公寓與金融機構合作,租戶在支付第一月租金、服務費和押金后,金融機構支付11個月預付款至蛋殼公寓,蛋殼公寓向金融機構支付相應利息。

 

根據租戶反映,中介會在簽合同時著重推薦“押一付一”的交租形式。如果選擇這種模式,那么租金并非是交給蛋殼公寓,而是交給第三方金融機構微眾銀行。在這種情況下,租客在租房的同時實際承擔著現金貸的責任,蛋殼公寓可以一次性從第三方金融平臺得到租客需要繳納的租金總額,而租客每月實際上成為了替金融機構償還的貸款。按照這一邏輯,如果租客不付房租,這不僅僅關系到與房東之間的合作,還將直接影響金融機構的信用和現金流。

 

據招股書顯示,2017年、2018年和2019年前九個月,蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。此外,2017年、2018年和2019年前九個月,蛋殼公寓分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元;并由租客墊付1.06億元、2.80億元和7.94億元。

 

2019年12月25日,六部委印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,要求住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%。如果超出這一比例,需在2022年底整改到位。

 

 

—End—

 

本文由《財經天下》周刊原創出品,未經許可,請勿轉載。

 

圖片素材源自視覺中國

 

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